Колеги, ако някой има възможност, нека напише с няколко думи решението на казуса от държавния писмен изпит по гражданско-правни науки.
Благодаря.

24.10.2009
Казус
През 1994г Иван Иванов, разполагайки с всички необходими строителни разрешения, започнал строеж на еднофамилна къща в дворното място на Емил Анев. По същото време собственикът на имота бил в Австралия. След построявеането на къщата през 1996г., Иванов започнал да живее в нея. През 2005г Иванов продал еднофамилната къща на Красимир Петров.
Емил Анев се завърнал през 2006г и предявил ревандикационен иск по 108 ЗС срещу Красимир Петров. В първото заседание по делото Кр. Петров привлякъл като подпомагаща страна по делото Иванов и предявил рещу него обратен иск за платената от него сума по покупко-продажбата.
Съдът уважил и двата иска.
Решението било обжалвано от Иванов.

1. Правилно ли е решението по ревандикационния иск?
2. Какво решение трябва дапостанови въззивната инстанция във връзка с обжалването на първоинстанционното решение по обратния иск?
3. Какви други възможности за защита е имал Анев. Можел ли е да ги упражни в образуваното по ревандикационния иск дело?

Казусът беше изключително малоумен. Няма еднозначно решение.

Съдът не би ли трябвало да не уважава нито един от двата иска? При добросъвестно владеене на имот в продължение на 10 години от едно лице, неговият собственик (а не ползвател) има ли право на ревандикационен иск?

Момент - не претендирам за някакво по-задълбочено познание на законодателството и казуса, но ми се струва:
1. Щом Иванов още в 94г. е имал вс. разрешителни относно строеж, то той би трябвало поне да бъде официално във владение, а 10 г. тоест до 2004г. владение му осигурява и собственост , а реалния собственик предявява ревандикационен иска чак през 2006 г. т.е. 12 г. след владението на имота от Иванов, което май даже няма нужда да бъде добросъвестно...Може и да се бъркам, но този май този ревандикационен иск не може да бъде уважен предвид действащото законодателство... Освен ако собствеността над имота от страна на Иванов не се поучава след 10-годишно вкадение ex lege, а има нужда и от съдебно решение...

Тц - доколкото си спомням ( може и да греша, но е малка вероятността в точно този случай) придобиване по давност - 5г. добросъвестно владение и 10г. въобще владение.

Щом Иванов през 94 е имал всички разрешителни за строеж значи, че е дал солидна сума пари на някого да му ги осигури. ^^

1. От 96 (когато е завършена къщата) до 2006 има 10г., но 10-тата година не е изтекла - искът по 108 ЗС е приет съвсем логично. Искът за платена цена е приет също логично, заради принципа за защита на трети доборсъвестни лица.
2. Иванов се осъжда да върне платената цена на Петров и се махат от земята на Анев, който придобива собственост върху къщата (92 ЗС), защото е трайно прикрепена към земята, която е негова собственост.
3. Анев може да използва 109а ЗС.

Ако не съм прав - коригирайте ме. Ако не сте прави - ваш проблем.

А кой е бил във владение в периода 94-96г., защото ако е Иванов това не прави ли придобиване на земята по давност, защото 10г. изтичат през 2004г.?И от там и на трайно прикрепената къща?Логиката ми е, че след като Иванов е строил къща в рамките на тези 2 години - то той е бил в състояние на фактическо владение на имота и никой не е оспорил това владение.

Има всички строителни разрешения, но не е собственик. Получава тези разрешенията без да е собственик =>
Правото на строеж (суперфиция) представлява юридическо разделяне на собствеността върху терена от собствеността на постройка върху него. Иванов действа все едно има договор за суперфиция с Анев, но няма. Затова къщата, която строи на тази земя става на Анев след построяването - имам земята под къщата, нямам договор за суперфиция => имам къщата. Така после Петров се явява добросъвестен владеещ несобственик.

Така си го обяснявам.

Аз по-скоро имах предвид давността за земята, защото в периода 1994-2005г. тоест 11 години Иванов е реалният владелец на земята, имайки предвид, че той няма договор за суперфиция с Анев и въпреки това започва реален строеж в имота, без да му бъде предявен ревандикационен иск от Анев.Следователно, като реално владеещ имота в рамките на 11 г. той би следвало да стане негов.Интересното е дали обаче Анев няма право на суперфиция над построената къща, защото тя е била във владение на Иванов 9г. и той не може да бъде собственик по давност, а както ти каза - Иванов и Анев нямат сключен договор за суперфиция.Тука обаче трябва да се види как закона урежда интересите на третото лице - Петров и дали той може да остане собственик на къщата или не може.Но съществена предпоставка за да ги има тези отношения е това дали при получаване на имот по владение след изтичане на давността - в случая са минали 11 години от изискуемите по закон 10 - реалният владелец трябва да предяви претенциите си за ставане на собственик чрез съда или това става автоматично по закон.Защото ако не става автомачично - то Иванов реално никога не става собственик на имота.

П.П. Сега като видях законя - придобиването по давност е автоматично и в случая Иванов е станал собственик на земята, а като собственик на земята и несключил договор за суперфиция с никого, той автоматично става собственик и върху къщата.И ревандикационният иск на Анев едва ли може да бъде уважен, а сделката между Иванов и Петров е законна, защото тя се сключва на 11-тата година от владеенето на имота от Иванов, което значи, че той е в позицията си на собственик и има правото на разпореждане със собствеността.

От тук мисля, че отговорът на 1 въпрос е , че решението не е правилно, а на
2 въпрос - че въззивната инстанция трябва да отсъди в полза на Иванов по гореспоменатите причини за придобиване на имота по давност, която е изтекла.За 3 въпрос не съм мн. сигурен, но мисля, че Анев е нямал други опции.Не го твърдя обаче, защото определено не съм се ровил за това какви опции има Анев, но предвид, че не е вече собственик по давност и по силата на закона - то логично е да няма законови начини да получи чужда (вече) собственост.

По принцип - владението не се свързва само с обитаване на имота, а може и да се осъществява с други действия(в тази група според мен влиза и строителството, освен това технически казусът започва от момента, в който са подадени документи за разрешение за строителство без да има учредено поне ограничено вещно право на строителство), тъй че от 1994 г. до 2005 г. може спокойно да се каже, че са изтекли 11 г., в които Иванов е владял явно и необезпокоявано, следователно е придобил по давност имота. Уловката е обаче, че, както и при погастиелната давност, тук е нужно волеизявление на страната - т.е. Иванов трябва да се позове на тези 10 г. владение. След като не се е сетил на време или не е пожелал да го направи - решението на съда е правилно(не знам дали Иванов може да се позове на изтеклата придобивна давност пред въззивна инстанция).

Давността не се прилага служебно! 84 ЗС вр. 120 ззд.
Строително разрешение : ЗУТ - Чл. 182. (1) Строежи в чужд урегулиран поземлен имот имат право да извършват лицата, в полза на които е учредено право на строеж или право на надстрояване или пристрояване на заварена сграда, както и строежи под повърхността на земята.
Суперфицията е сделка с нот. форма.
Давностния срок започва да тече 94г със започването на строежа.
Аз мисля, че в този случай той може да си строи, но след като не е направил волеизявление за изтеклата давност (и 5 и 10 години са изтекли) Анев става собственик по приращение.
Срокът за привличане на Иванов е изтекъл. Ответникът - с отговора на ИМ. Решението по Обр. иск е недопустимо. Не е трябвало да се разглежда.

Аха - верно съм пропуснал чл. 120 от ЗЗД.
Значи Анев става собственик, а какво става със сделката с Иванов?Нищожна ли се води - след като явно едната страна няма собственост върху имота ( Иванов) и това не се е установило след 5 г. доброволно ползване от Петров и той не се е позовал на давност - следователно би трябвало да бъде обезщетен от Иванов или пък Анев и последния да си получи имота обратно.

Ще допълня още няколко неща по казуса - първо по един от въпросите, всъщност ЗЗД урежда доста надълго и нашироко продажбите на чужди вещи, като ако се окаже, че вещта е изцяло собственост на трето лице, купувачът може да развали сделката.
Иначе по казуса - въобще не се поставя въпросът дали Иванов е владелец, а това е доста важно. Дотук всички коментирахме, дали може да бъде уважен ревандикационният иск след като не се е позовал на давността, но не и дали е налице владение след като намерението да се владее вещта като своя не е манифестирено по отношение на собственика (Анев). И поне дотук на упражнения по вещно видях доводи, че всъщност Иванов не може да се позове на придобивна давност, защото с лекота Анев ще може да обори презумпцията на чл. 69 от ЗС.
Встрани от това, ако приемем, че Иванов е владелец, и наистина, ако призоваването му като подпомагаща страна по делото е извън срок, то тогава той ще може да откаже да върне цената на Петров на основание ал.2 на чл. 191 от ЗЗД.
Освен това може да се спори дали обект на продажбата е целият имот или само сградата и какви точно последиците от тази разлика. Отделна тема е това дали може Иванов да търси направените по строежа разходи от Анев(или по-скоро как и в какъв размер, защото неоснователно обогатяване е налице, тук се намесва и третият въпрос по казуса - възможно ли е Анев да се измъкне от плащането като потърси разрушаване на сградата с негаторен иск).

Хм. Аххз, въпреки всичките ни задочни препирни - надявам се не се сърдиш - бих спорил за всичко с всеклиго НО без да имам реално лошо отношение към човека -особено online- сега понеже казуса ме интригува и то не от натегачество, както повечето си мислят тук, а защото наистина някога искам а се занимавам с право сериозно и искам да мога , като адвокат ( напоследък все по-малко колеги ги интересува адвокатурата - не че само с нея ми се занимава, но е наистина благородно и много интереснои поприще) да се обоснова и защитя интересите на подопечен мене клиент - ще ми се да си пробвам логиката и разбирането дори и за казуса на държавния изпит.Ако нямам достатъчни знания - ще се разтърся за факти и положения, ако пък не мисля правилно - то тогава е по-тежко.Досега имам чувството, че мисленето ми е о.к. , но ми липсват фактологически знания.И затова ще проверя казуса и тия дни ще си дам мнението и се надявам да направим дискусия, както следва да бъде между колеги - вместо да изберем по-голословния път само на лични мнение въпшреки, че реално не се познаваме и винаги във форуми и чатове човек си формира една нереалистична представа за другия.